Прогноз для офисной недвижимости: редевелопмент востребован как никогда

В конце 2024-го года многие аналитики и эксперты предсказывали как нехватку офисных площадей, так и «переформатирование» крупных бизнес-центров. С января 2025-го мы вступаем в период реализации схемы отложенного спроса. Кроме того, смена локаций у арендаторов имеет собственную сезонность и чем ближе к весне, тем больше заключается сделок.

Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group отметила два ключевых тренда, которые будут превалировать в течение данного этапа.

Первый – рост отложенного спроса на приобретение офисов, связанный с влиянием высокой ключевой ставки на поведение покупателей и девелоперскую активность. Второй тренд: преобладание конечных пользователей в сделках купли-продажи офисов.

«В 2024 году, по нашим оценкам,  доля  пользователей достигла 70%. Для сравнения: в 2022-2023 гг. она составляла 50%. Полагаем, что в 2025-м этот показатель только увеличится. Рост  будет таким стремительным, как годом ранее, т.к. не все потенциальные резиденты могут ждать ввод объекта в эксплуатацию, но он будет», – говорит Елизавета Ильюхина.

Эксперты всерьез ожидают существенное увеличение арендных ставок. В 2025 году оно даже может превысить темпы инфляции. И хотя, по данным ведущих аналитиков рынка, объем нового строительства офисов в новом году вырастет более чем в 1,5 раза, большинство из этих площадей уже законтрактованы, а значит в свободную продажу или аренду не выйдут. Кроме того, основное строительство ведется в классе «А», а по классу «В+» предложения на рынке аренды практически не будет. Оно может пополняться в основном за счет редевелопмента, но полностью не покроет потребности крупного мегаполиса.

В результате, вероятно мы увидим тенденцию приобретать подходящие помещения в собственность, для того, чтобы избежать индексации ставок и излишних расходов, а также прихода арендаторов, готовых платить больше.

«Для многих компаний покупка лотов в объектах редевелопмента стала практически единственным доступным и выгодным вариантом. Цикл работ составляет полтора года, что намного короче, чем при новом строительстве. Помещения сдаются с готовым ремонтом (или с проведенными коммуникациями, часто в формате white box), а значит, представители бизнеса могут планировать переезд в ближайшее время и избежать дополнительных затрат», – подчеркнула пользу от освоения бывших промзон и реконструкции промышленных помещений столицы Елизавета Ильюхина.

Но дефицит уже наблюдается и в данном сегменте, так как не все здания в Москве подходят для преобразования в офисы. Кроме того, на компании, занимающиеся  редевелопментом влияет жесткая финансовая политика ЦБ, рост себестоимости строительства и цен на отделочные материалы, а также нехватка рабочих рук. И хотя в целом ситуация не является критичной, но решение проблем и поиск оптимального соотношения цена-качество займет некоторое время, а в данный период нехватка офисных площадей в городе будет более заметной.

Ранее мы писали о том, что около 40% россиян не помнят дату последнего ремонта в их офисе.