Сергей Разуваев: «Девелопмент – это бизнес оптимистов»

В отличие от удачного для девелоперов 2023-го года, прошедший 2024-й стал сплошным испытанием: отмена льготной ипотеки, запрет на строительство квартир менее 28 квадратных метров в столице и многое другое. Что ждет  девелоперов и покупателей в будущем, на эти вопросы корреспондента ЦЕГРА ответил директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев.

– Какие изменения ждут московский рынок новостроек?

С. Р.: Столичный рынок «свежих новостроек», как и весь российский рынок жилья, вошел в период ослабления спроса. Это уже не просто временная коррекция, а стратегическая перспектива, которая определит его движение в ближайшие годы. На этом фоне мы наблюдаем, как девелоперы сокращают инвестиционные программы в массовом сегменте. Это закономерно приведет к дефициту наиболее популярных лотов – небольших квартир – уже к концу 2025-го или началу 2026 года.

И здесь важно отметить, что к середине-концу 2026 года мы, скорее всего, увидим ценовой разрыв. Причина проста: девелоперы физически не успеют за восстановлением спроса. Или предложение не успеет выйти на рынок в нужных объемах, или востребованные объекты будут в незавершенной стадии строительства, что только усилит эффект «дефицита».

– Чего стоит опасаться девелоперам и покупателям?

С. Р.: Для девелоперов это не только вызов, но и этап перегруппировки. Игроки будут вынуждены осторожнее подходить к новым проектам, переосмысливая темпы строительства и источники финансирования. Для покупателей же период 2025-2026 годов может стать хорошей возможностью, но к сожалению, лишь временной. Перспективные лоты по адекватным ценам будут доступны вероятнее всего в тех проектах, где у девелопера возникли сложности с ликвидностью или наполнением эскроу-счетов. Это «окно возможностей» быстро закроется – следующим шагом станет очередной рост цен. Так что если и приобретать жилье, то делать это вовремя.

– Могут ли остановиться стройки?

С. Р.: Стоит признать: в нынешних условиях полный коллапс строительства практически невозможен. Девелоперский рынок плотно завязан на банковский сектор, который сейчас в отличной форме. Рекордные прибыли банковской системы и ее устойчивая позиция создают подушку безопасности для крупных застройщиков. Да, отдельные проблемы могут возникнуть у мелких игроков, но их объекты быстро перехватывают крупные компании, которые доводят строительство до финала. Локальные остановки, безусловно, могут случиться, но их масштабы будут минимальны.

– Какие тренды в квартирографии прослеживаются сейчас?

С. Р.: Увеличение площади приобретаемого жилья. Если в 2000-2009 годах средний размер новой квартиры был 75 квадратных метров, то потом эта цифра стремительно уменьшалась. Спрос на квадратные метры падал вплоть до 2023-го. А вот в 2024-м наблюдалась обратная тенденция – в условиях экономической турбулентности большие лоты также востребованы.

Тренд этот, скорее всего, временный. В начале этого года он вероятнее всего сохранится (тем более выводимые на рынок проекты были проработаны маркетологами заранее), но вот к 2026 году высока вероятность возвращения к лотам «минимальной площади». Также не стоит забывать о том, что в регионах еще не действует запрет и регулирование площади жилья, так что там нарезка возможно будет уменьшаться, вплоть до появления крошечных квартир «на одного».

– Переместится ли фокус спроса с первичного жилья на вторичный рынок?

С. Р.: Несомненно! Этот процесс уже начался, и он набирает силу. Ключевой фактор – разница в ценах. Сейчас средняя стоимость новостройки превышает среднюю цену вторичного жилья на 57%. Это рекорд. Для многих покупателей становится очевидным: морально устаревшие, но вполне приличные квартиры возрастом 5-10 лет выгоднее и доступнее, особенно в условиях ограниченного бюджета.

При этом стоит отметить специфику. На вторичном рынке сейчас активно работают те, кто готов покупать за наличные. Ипотека в этом сегменте почти остановилась. В результате мы видим сделки как в нижнем ценовом сегменте (4-5 миллионов), так и на лоты премиального класса (30 миллионов и выше). При этом нельзя не отметить то, что на вторичном рынке сейчас до 80% сделок совершаются за наличные, без кредитования.

– Как повлияет на рынок отмена льготной ипотеки в прежних объемах?

С. Р.: Объемы ипотечного кредитования в 2024-м ожидаемо снизились. Всего было выдано кредитов на 5 трлн рублей. Но стоит вспомнить о том, что льготная ипотека существовала не всегда, да и программа ее была временной мерой поддержки. Девелоперам предстоит вспомнить, как более близко работать с покупателем, выдерживать конкуренцию. Им придется вводить собственные инструменты: рассрочку, особые условия.

За период действия льготной ипотеки девелоперы привыкли к повышенному спросу и легким продажам. Теперь придется адаптироваться. Но девелопмент – это бизнес оптимистов.  И, несомненно, что новые решения будут найдены.

Автор: Елена Злотникова