Эксперт объяснил, почему собственники не продают, а сдают элитные квартиры

В 2024 году рынок элитной недвижимости Москвы показал значительный рост арендных ставок, что заставило многих собственников премиум-объектов пересмотреть свои стратегии.

Алексей Балакин, управляющий партнер агентства Trust Realty, рассказал ДОМ.NEWS, что владельцы элитных квартир все чаще выбирали сдачу в аренду вместо продажи, особенно если продажи затягивались.

«Рынок элитной недвижимости Москвы в 2024 году характеризуется высокой активностью, несмотря на значительный рост арендных ставок. На сегодняшний день, многие собственники премиум-объектов не торопятся с продажей своих квартир, предпочитая сдавать их в аренду, особенно если продажа по желаемой цене не представляется возможной, – рассказывает Алексей Балакин, управляющий партнер агентства недвижимости Trust Realty. – Чаще всего собственники решают сдавать квартиры в аренду, если продажа затягивается. Это решение обусловлено тем, что рынок аренды элитных квартир сейчас демонстрирует рекордные темпы роста арендных ставок, что делает сдачу в аренду весьма привлекательной. Однако, рынок вторичной недвижимости также начал восстанавливаться, и сделки идут достаточно активно. Собственники, выставляющие квартиры на продажу по адекватной цене, обычно не сталкиваются с длительными простоями, так как показы проходят регулярно. В то же время, есть определенный сегмент переоцененных объектов, которые не находят своих покупателей. Такие собственники, как правило, не стремятся к быстрой продаже и могут рассматривать аренду как временную меру.

Есть несколько категорий собственников, которые сдают свои квартиры в аренду. Первая категория – это собственники сложных объектов, осознающие, что продать их будет сложно. Например, многокомнатные квартиры в старом фонде, куда были вложены значительные средства в ремонт, но которые не используются. Такие объекты могут быть интересны посольствам или арендаторам с высоким бюджетом, что позволяет собственнику установить высокую арендную ставку, возможно, даже с привязкой к валюте.

Вторая категория – это собственники, которые параллельно с продажей решают сдавать квартиру в аренду. Они готовы к тому, что арендаторы будут проводить просмотры, что иногда удается согласовать с арендатором. Это редкая практика, но в условиях текущего рынка, где вариантов на аренду очень мало и они быстро разбираются, такие условия могут быть реализованы.

Третья категория – это собственники, которые ставят высокую цену на продажу, чтобы прощупать рынок. Если квартира не продается, они готовы сдавать ее в аренду по высокой цене, особенно если нет конкретной задачи вложиться в другой актив. К примеру, если недвижимость в Москве исторически показывает рост на большом графике, то многие собственники предпочитают подождать, чем снижать цену.

Важно отметить, что аренда элитного жилья может быть выгодной для собственников, особенно если они находят подходящего арендатора. Арендаторы, прожив некоторое время в квартире, нередко принимают решение о ее покупке. Такая практика существует и сейчас, и некоторые сделки закрываются именно таким образом.

Существует также психологический барьер, который мешает некоторым собственникам сдавать квартиры в аренду. Это связано с большими затратами на ремонт и мебель, которые сложно вывести. Страх амортизации и возможных повреждений квартиры также играет роль. Однако квартира, которая просто стоит пустой, также изнашивается, особенно в части инженерных коммуникаций и сантехнических систем. Часто собственники боятся, что квартира не будет приносить интересный доход или что арендаторы могут повредить имущество. Но качественно составленный договор аренды и страховой депозит могут минимизировать эти риски.

Доходность от сдачи жилой недвижимости составляет примерно 5% годовых. В некоторых случаях можно добиться 6-6.5%, но это скорее исключение. Многие собственники элитного жилья не ориентируются на уровень доходности при принятии решения о сдаче в аренду. Для них важна сумма, которую они могут получать, а не ставка доходности. Некоторые собственники готовы продавать недвижимость, если доход от аренды не соответствует их ожиданиям, но таких случаев немного».

Ранее мы писали о том, что спрос на аренду жилья в Москве из миллионников вырос на 60%.