Аналитики объяснили, как высокие ставки по ипотеке влияют на рынок аренды

Спрос арендаторов распределился на однокомнатные квартиры и студии – доля этих объектов в структуре сделок с арендой выросла до 74,5% в феврале 2024 года, а средняя арендная ставка выросла на 20%.

Специалисты аналитического центра «Жилфонда» рассказали ДОМ.NEWS, что количество сделок по аренде недвижимости в агентстве начало активно расти с осени 2023 года – после повышения ипотечных ставок вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ.

«Покупатели, которые не успели приобрести недвижимость до этого момента, отложили  до лучших временэтот вопрос и предпочли аренду – ежемесячный платеж по кредитам по многим регионам стал существенно выше арендных ставок, – комментирует Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд». – В результате вырос спрос на рынке аренды, что в свою очередь привело к росту цен в среднем на 20% по разным регионам России. Спрос на аренду дополнительно подогревает разница между ставкой по депозиту и окупаемостью квартиры за счет сдачи в аренду. Так, при высоких депозитных ставках имеет смысл не снимать деньги с банковского счёта, их можно использовать в дальнейшем в качестве первоначального взноса в ипотеку. Математика простая: если у человека есть миллион рублей на депозите в банке, при нынешней ставке в 16% годовых он принесет 160 000 рублей в год».

В Москве средняя стоимость аренды однокомнатных квартир с февраля 2023 к февралю 2024 года выросла на 28% – от 45 200 до 57 900 рублей, в Московской области на 15,5% – от 29 000 до 33 500 рублей, в Санкт-Петербурге на 30% – с 26 000 до 34 000 рублей, в Ленинградской области на 11% – с 20 000 до 22 300 рублей, в Новосибирской области на 13% – с 17 500 до 19 700 рублей.

Повышенный спрос на аренду приводит не только к росту цен, но и к постепенному уменьшению количества ликвидных вариантов. Востребованность однокомнатных квартир и студий всегда была максимально высокой – это обычно наиболее доступный по цене формат, кроме того, в таких квартирах чаще встречается евро- или дизайнерский ремонт, а современные арендаторы уже не готовы идти на компромисс в плане комфорта, скорее они выберут квартиру меньшей площади и не в самом лучшем районе, но в хорошем состоянии. Самыми востребованными являются квартиры улучшенной планировки –  60% среди всех арендованных квартир, на втором месте хрущевки – 15,5%, на третьем типовые квартиры – 13,5%, комната (4%), полногабаритные квартиры (3%), общежития и малосемейки (3,5%). Среди двухкомнатных и трехкомнатных квартир арендаторы тоже стараются чаще выбирать варианты с улучшенной планировкой, но количество таких предложений ограничено, и сейчас арендаторы устанавливают на них более высокую цену.

Если говорить о распределении спроса по количеству комнат, в феврале 2024 года доля однокомнатных квартир и студий в структуре всех сделок с арендой увеличилась на 10 п.п. относительно аналогичного периода прошлого года, и составила 74,5%.

Доля двухкомнатных квартир в структуре сделок за год сократилась на 4,1 п.п. – в феврале 2023 года она составляла 21,4%, в феврале 2024 – 17,3%, это минимальный показатель за год. Доля трехкомнатных квартир сократилась менее значительно, всего на 2,5 п.п. – с 6,5% в феврале 2023 года до 4% в феврале 2024 года. Крупногабаритные квартиры – четырехкомнатные и более – традиционно занимают в структуре спроса на аренду небольшую долю, и за год этот показатель остался стабильным – порядка 1-2%. Доля аренды комнат также существенно не изменилась – с 2,8% в феврале 2023 до 3% в феврале 2024.

«Есть основания полагать, что цены на аренду стабилизируются и, возможно, даже пойдут вниз после снижения ключевой ставки, потому что это создаст отток потребителей обратно в ипотечный сегмент, – комментирует Александр Чернокульский. – Поэтому мы допускаем, что в течение года структура спроса снова будет меняться – рынок недвижимости всегда находит способы адаптироваться под запросы арендаторов и покупателей».

Ранее мы писали о том, что ВТБ стал первым банком, отказавшимся повышать ставки по ипотеке, несмотря на рост ключевой ставки.