Аналитики заметили, что в Москве ощутимо ускорился рост цен на новостройки

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена квадрата в крупнейших сегментах рынка новостроек Москвы по итогам 2023 года выросла больше, чем в 2022 году: на 12% против 4% в 2022 году. Заметнее всего подорожали массовые новостройки – на 23%. В разрезе округов больше всего поднялась средняя цена «квадрата» в ЮЗАО.

В конце IV квартала 2023 года средняя стоимость массовых новостроек Москвы достигла 326 000 рублей против 265 000 рублей в аналогичный период 2022 года. Таким образом, за год показатель повысился на 23%. Это самый заметный рост цены среди всех сегментов столичного рынка новостроек.

Значительный рост средней цены произошел в сегменте рынка высокобюджетных новостроек (элит и делюкс). В конце 2023 года они в среднем продавались по 1,8 млн рублей за квадратный метр против 1,65 млн рублей в конце 2022 года, то есть в среднем эти помещения подорожали на 10%. Впрочем, этот прирост произошел из-за роста цен и предложения делюкс-новостроек, тогда как цены на элитные новостройки стагнировали.

Новостройки премиум-класса также в среднем стали дороже. В конце 2023 года «квадрат» в них в среднем продавался за 641 тыс. рублей против 587 000 рублей в IV квартале 2022 года. Цены, таким образом, поднялись на 9%.

В Новой Москве, где преимущественно продаются массовые новостройки, квадратный метр за год подорожал в среднем с 225 000 рублей до 242 000 рублей (на 7%).

Квартиры и апартаменты в комплексах бизнес-класса (второй по величине сегмент рынка после массового) подорожали за год в среднем с 410 000 до 434 000 рублей за квадратный метр, прибавив к цене 6%.

«Несмотря на сдержанную динамику цен в 2023 году, новостройки бизнес-класса на длинной дистанции показывают очень высокую капитализацию, – рассказывает Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа». – Всего за пять лет средняя цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса в Москве повысилась на 85%, и это без учета динамики цен в каждом конкретном проекте, которая зависит от строительной готовности, качественных характеристик, транспортной доступности и прочих нюансов. Это значит, что как апартаменты, так и квартиры в новостройках этого класса являются высоколиквидным продуктом и отличным инструментом для инвестирования. В частности, в нашем новом проекте Emotion со старта продаж в сентябре 2023 года к декабрю, то есть всего за четыре месяца, средняя стоимость квадрата выросла на 9%».

В целом средняя стоимость московских новостроек (во всех сегментах и на локальных рынках) за 2023 год выросла с 404 000 рублей до 451 000 рублей за квадратный метр, то есть на 12%. Для сравнения: в 2022 году этот показатель увеличился только на 4%. Таким образом, темпы роста цены в 2023 году выросли по сравнению с 2022 годом.

В разрезе сегментов рынка в предыдущие годы динамика цен была разнонаправленной. Так, за 2022 год массовые новостройки подорожали только на 1%, в 2021 году – на 25%, в 2020 – на 17%, в 2019 – на 10%. В бизнес-классе средняя стоимость квадратного метра в 2022 году увеличилась на 5%, в 2021 году – на 32%, в 2020 – на 20%, в 2019 – на 5%. В новостройках премиум-класса помещения в среднем подорожали в 2022 году на 6%, в 2021 и 2020 году они подешевели соответственно на 4% и на 1%, но в 2019 году они показывали ценовой рост на 16%. Квартиры и апартаменты делюкс-класса в среднем подрожали за 2022 год на 18%, в 2021 году – на 40%, в 2020 – на 1%, а в 2019 – на 9%. В Новой Москве в 2022 году средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 8%, в 2021 году – на 26%, в 2020 году – также на 26%, в 2019 – на 13%.

«Средняя цена в новостройках премиум-, элит- и делюкс-сегментов более волатильная, чем в массовом или бизнес-классе, в силу небольшого числа помещений в продаже, – отмечает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов». – Появление на рынке более дорогого или доступного комплекса влияет на среднюю цену. К примеру, на проект «Дом Дау» со средней стоимостью 750 000 рублей за квадратный метр приходится 5% от предложения премиальных новостроек при средней цене по рынку – 640 000 рублей. То есть динамика цены может указывать не столько на изменение в ценовой политике застройщиков, сколько на перемены в структуре предложения. Можно обратить внимание на скидки: в конце 2022 года в премиальном сегменте часто встречались дисконты около 20%, тогда как сейчас они стали редкостью, и чаще размер скидки не превышает 10%».

В разрезе округов заметнее всего в 2023 году повысилась средняя цена новостроек всех сегментов рынка в Юго-Западном административном округе (АО): с 326 000 до 407 000 рублей или на 25%. Далее следует Северный АО, где квадратный метр в среднем подорожал за год с 338 000 до 398 000 рублей, то есть на 18%. В Северо-Западном АО квадратный метр подорожал с 389 000 до 455 000 рублей, а в Юго-Восточном АО – с 290 000 до 340 000. Таким образом, в обоих округах цены прибавили по 17%.

Самым дорогим округом Москвы остается Центральный, где новостройки в среднем продаются по 1,3 млн рублей за кв. м (на 7% больше, чем год назад). Далее следует Западный АО (487 000 рублей за квадратный метр; плюс 7% за год) и упомянутый выше Северо-Западный АО.

Самые доступные новостройки продаются в Троицком административном округе, где квадратный метр в среднем стоит 125 тыс. рублей (на 2% меньше, чем в конце 2022 года). Далее следует Новомосковский административный округ (248 000 рублей за квадратный метр; плюс 6% за год) и Зеленоградский АО (235 000 рублей за квадратный метр), в котором год назад еще не было актуальных проектов застройки. Аналитики «Метриум» отмечают, что на уровне округа динамика средней цены новостроек может сильно зависеть от структуры предложения по классам. Скажем, сокращение в продаже числа квартир в комфорт-классе может привести к росту средней цены, если число помещений в бизнес-классе сохранилось или увеличилось. Впрочем, для покупателя это также означает удорожание округа, так как у него сокращается выбор более доступных вариантов квартир или апартаментов.

«В 2023 году произошло закономерное ускорение роста цен на московские новостройки, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – С точки зрения внешней конъюнктуры прошлый год был намного спокойнее, чем 2022. Действовали программы поддержки спроса, наметилось восстановление экономики. При этом предложение сократилось, что также способствовало повышению средних цен на московском рынке. В 2024 году более вероятный сценарий – замедление роста цен на фоне ужесточения условий кредитования. Доля ипотечных сделок при сохранении или еще большем усложнении требований к заемщикам может снизиться на треть во всех классах жилья. В I-II кварталах 2024 года мы ожидаем стагнацию цен во всех сегментах. На этом фоне получат распространение рассрочки и индивидуальные условия продажи между продавцом и покупателем без участия банков. Дисконтные программы, как и в 2023 году, в большей степени будут направлены на субсидирование ставок по ипотеке. Реальные скидки могут составить до 10%».

Ранее мы писали о том, что рост цен на новостройки остановился в Новой Москве.