Мнение: В 2023 году цены на жилье в Московском регионе выросли из-за паники

По итогам 2023 года вторичные квартиры в «старой» Москве подорожали умеренно, на уровне официальной инфляции. В Новой темпы роста цен были почти в два раза ниже, а в Подмосковье метр и вовсе топтался на месте. 

По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за 2023 год цены на вторичном рынке жилья «старой» Москвы выросли в среднем на 7,6% до 270 400 рублей за квадратный метр. Для сравнения: по данным на середину декабря, годовая инфляция в России составила 7,5%. Квадратный метр на вторичном рынке жилья Новой Москвы по итогам 2023 года стоит в среднем 203 840 рублей – это на 3,9% больше, чем годом ранее. В Московской области цены за год выросли на 2% до 153 700 рублей.

Ценовая динамика на рынке недвижимости в течение года была очень неравномерной. В I полугодии тепы роста цен составляли десятые доли процента, однако летом резко увеличились темпы ослабления рубля, что привело к активизации инвесторов, спасавших в недвижимости рублевые накопления. Затем, в конце июля, ЦБ впервые с февраля 2022 г. повысил ключевую ставку, что превратило активный спрос в ажиотажный – потенциальные ипотечники устремились в банки, пытаясь запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда доступной ипотеки. В результате за III квартал стоимость метра в «старой» Москве увеличилась на 4,1%, а за II полугодие в целом – на 6,7%.

Так как всплеск спроса во многом носил истерический характер, покупатели «смели» более-менее адекватные по цене и качеству варианты во всех сегментах – к концу осени объемы предложения на «вторичке» опустились до уровней весны 2022 г. Это вдвое меньше, чем прошлой осенью, когда показатель, наоборот, находился на максимуме.

Однако основная активность все же была сосредоточена в бюджетных сегментах – на фоне подорожания ипотеки покупатели переориентировались на более дешевые варианты. Если индекс дешевого жилья в «старой» Москве по итогам года вырос на 8,8%, то индекс дорогого – только на 6,3%. В лидерах географического рейтинга также в основном оказались демократичные округа (+7,3-10,1%), а в аутсайдерах – престижные и дорогие (+5,5%-7,1%). Исключением стали районы «старой» Москвы за МКАД (+5,5%), которые в плане ценовой динамики больше тяготеют к Подмосковью, чем к Москве внутри МКАД.

В Новой Москве и Подмосковье ажиотаж был значительно менее выраженным, здесь жилье  с июля по сентябрь подорожало на 2,7% и 1,6% соответственно. То есть спроса, даже «истеричного», хватает только на рынок внутри МКАД. А за МКАД в основном покупают те, кому не хватает на «старую» Москву. Причем это либо самое дешевое жилье – поэтому в Подмосковье опережающими темпами дорожали малогабаритные квартиры (+2,8%), советская панель (+2,9%), а также дальние (+3,4%) и средние зоны (+3%). Либо качественное, но сравнимое по цене с малоликвидными вариантами внутри МКАД: двух- и трехкомнатные квартиры (+4% и +3,7%) в современных монолитно-кирпичных домах (+4,1%) в примыкающем к МКАД Новомосковском округе (+3,9%).

Комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко: «С июля по декабрь ключевая ставка Центробанка выросла на 8,5 п.п., то есть более чем в два раза, с 7,5% до 16%. Причем заградительной для ипотеки она стала еще в августе, когда достигла 12% годовых. Но банковские одобрения на выдачу ипотеки обычно действуют три месяца, поэтому почти всю осень рынок поддерживали покупатели с «летними» ставками. Как следствие, предложение продолжало сокращаться, а цены – увеличиваться, хотя и медленнее, чем на пике ажиотажа: если в августе и сентябре метр в «старой» Москве прибавил 1,4% и 1,6%, то в октябре и ноябре – по 0,8%.

В ноябре «старая» ипотека закончилась, и спрос ощутимо просел. В декабре покупательская активность на рынке обычно растет – по психологическим причинам люди стремятся закончить все важные дела до нового года. Однако цены увеличились только на 0,5% и только в «старой» Москве.  За МКАД цены уже три месяца топчутся на месте: в Новой Москве метр в октябре-декабре прибавил только 0,4%, а в Подмосковье ценовая динамика была нулевой.

Очевидно, что при ипотечных ставках на уровне 16-18% годовых рынок в 2024 году ждет стагнация и снижение цен. Но не в начале года, а ближе к весне, когда продавцы осознают, что покупатели ушли и без корректировки ценников продать квартиру уже невозможно».

Ранее были опубликованы итоги года по городам РФ: квартиры на «вторичке» подорожали на 14%.