Бизнес-тактика для застройщиков на 2025 год и новые реалии рынка недвижимости

Уходящий год в истории строительного рынка был как никогда похож на американские горки. Покупательский спрос чутко реагировал на изменение ключевой ставки и, как следствие, ставки по ипотеке. Прогнозы, волнения в ожидании очередного заседания ЦБ, желание покупателей успеть выгодно приобрести новую квартиру определили первую половину года. Поиск девелоперами новых решений для стимулирования продаж и продолжения реализации проектов – стали главными задачами во второй…

Каким был год для региональных застройщиков и что станет наиболее значимым для строительных компаний в 2025-м, насколько совпадают рыночные тренды в столице и центральной России на примере Новосибирской области в эксклюзивном интервью ЦЕГРА рассказала основатель консалтинговой компании полного цикла для застройщиков «БУСЫ», член совета Женской Ассоциации Сколково Ирина Гущина.

– Какими стали итоги года по основным показателям? И как сейчас чувствует себя рынок?

И. Г.: Сейчас сложились сразу несколько неблагоприятных факторов, влияющих на экономику строительных компаний, что практически создает ситуацию идеального шторма. Продажи длительное время шли хорошо, спрос поддерживала льготная ипотека, которая последние два года была основным драйвером продаж и привела к активному запуску застройщиками новых проектов.

Рынок отреагировал на отмену льготной ипотеки практически мгновенно, и продажи квартир резко упали. Например, в Новосибирске, снижение по сравнению с началом года составило 2,5 раза, а уровень затоваренности достиг максимальных значений с 2016 года – около 59 000 квартир.  В целом за 11 месяцев в сравнении с тем же периодом прошлого года в Новосибирской области продажи снизились на 28 %, а средневзвешенная цена квадратного метра при этом выросла на 13%.

Если говорить о Московской области, включая Москву и Новую Москву, то здесь цифры очень похожие: количество реализованных квартир упало в сравнении с прошлым годом на 29%, а объем продаваемой площади снизился на 26%. При этом средневзвешенная цена выросла на 18%, что можно объяснить, не только ростом себестоимости, но и увеличением доли в продажах жилья бизнес-класса и делюкс.

– Есть ожидания, что спрос в будущем году поддержит семейная ипотека, которая распространится и на вторичное жилье. Что будет с ценами и предложением?

И. Г.: В будущем году цены на недвижимость продолжат расти. Это будет обусловлено ростом себестоимости вследствие высоких банковских ставок, инфляцией и удорожанием строительных материалов. Для стимулирования спроса застройщики будут прибегать к различного рода маркетинговым инструментам, предлагая покупателям дисконт и рассрочку. Именно рассрочка, на мой взгляд, станет основным инструментом продаж в 2025 году для тех, кто не попадает под условия льготной семейной или военной ипотеки.

Что касается предложения, то на примере Новосибирска могу сказать, что существующее на рынке количество квадратных метров обеспечит спрос на 2-2,5 года вперед. С учетом снижения количества новых проектов в текущем и будущем году – в столице Сибири, к слову, оно уже сократилось на 20% – есть ожидания, что через некоторое время рынок столкнется с дефицитом предложения, и цены на жилье стремительно взлетят.

– Сколько времени может занять восстановление рынка?

И. Г.: Рынок цикличен, и в том, что он восстановится, сомнений нет. В данный момент существенная часть денег в экономике аккумулирована на депозитах, так как банки предоставляют сверхвыгодные условия. Когда деньги выйдут из банков, они вернутся на рынок недвижимости. Сколько времени займет восстановление, сказать сейчас сложно, так как текущая ситуация уникальна. За те 25 лет, которые я работаю в сфере недвижимости, мы неоднократно  переживали различные кризисы – и в 2008, и в 2014 годах – и обычно среднее время восстановления это 2-3 года. Но такой реальности и совокупности внешэкономических и внешнеполитических факторов в  истории нашей страны еще не было, поэтому сложно сказать определено.

Вместе с тем, мы видим, как меняется рынок. Одновременно со снижением запуска строительства новых объектов, некоторые проекты встанут на паузу и появится определенное количество свободных земельных участков. Если говорить о Москве, то это создает возможности для захода в столицу застройщиков из других регионов, и этот процесс уже начался.

– Какая стратегия работы для строительных компаний может дать им наибольшую уверенность в завтрашнем дне?

И. Г.: Перспектива ближайших двух-трех лет – это монополизация рынка, его перераспределение в пользу сильнейших компаний. И лучше всего себя будут чувствовать вертикально интегрированные структуры, у которых есть собственное производство. Небольшие компании, вероятнее всего, уйдут с рынка.

Но абсолютно для всех главным вектором на ближайшее время станет оптимизация и управление затратной частью, себестоимостью продукта. И здесь как никогда важным становятся компетенции топ-менеджмента и фактически ручное управление расходами.

При этом продажи должны оставаться на высоком уровне, поэтому ценность профессионально сформированного, ориентированного на целевую аудиторию девелоперского продукта, станет выше. Так же, как и качество работы маркетологов и специалистов по продажам. Креативность, проактивный подход и правильно выстроенная комплексная стратегия продвижения и продаж по-прежнему останется одним из важнейших бизнес-процессов в цепочке реализации жилья.

Ранее эксперты подвели итоги года рынка недвижимости и попытались спрогнорзировать сценарий 2025.