Ввод офисной недвижимости в Москве в ближайшие три года может составить 2,8 млн «квадратов»

В ближайшие три года объем ввода офисной недвижимости в Москве может составить порядка 2,8 млн квадратных метров арендопригодной площади (с учетом зданий на этапе проектирования). Из них в разных стадиях строительства находится 1,8 млн квадратных метров офисов, еще на 170 000 квадратных метров получено разрешение на строительство, но работы пока не начались, около 850 000 квадратных метров офисных площадей находятся на этапе разработки проекта.

При реализации всех планов общий общем предложения качественной офисной недвижимости в Москве к 2026 г. составит 22,8 млн квадратных метров. В дополнение к данному объему, существует ряд проектов, отложенных на неопределенный срок, а также площадки с еще не согласованными технико-экономическими показателями, на которых также ожидается реализация офисных проектов.

Девелоперская активность в 2023 года начала восстановление после замедления прошлого года на фоне обострения геополитических факторов. Рост ключевой ставки выступает фактором снижения привлекательности строительства на фоне удорожания финансирования, однако потребность московского рынка в качественных офисах стимулирует создание высоколиквидных проектов. В 2023 году ожидается ввод в эксплуатацию 395 000 квадратных метров площадей, что на 16% больше значения 2022 г. Срок ввода некоторых объектов может быть перенесен на будущий год, однако заморозки уже строящихся объектов не ожидается.

На протяжении периода 2020-2022 гг. офисный рынок Москвы пополнился 1,1 млн квадратных метров качественной офисной недвижимости. Период последних трех лет сопровождался рядом экономических потрясений, которые обязывают корпоративный сектор подстроиться под новые условия и продолжить развитие под новым вектором. Сформированный отложенный спрос, а также развитие российской экономики на фоне импортозамещения выступают драйвером роста спроса на качественные здания со стороны потенциальных арендаторов.

В 2023 г. ожидается ввод в эксплуатацию на уровне 395 000 квадратных метров, что на 16% больше значения 2022 г. Срок ввода некоторых объектов может быть перенесен на будущий год, но заморозки уже строящихся объектов не ожидается.

Динамика строительства офисных объектов Москвы

Новые объекты ожидаются преимущественно в ЦАО (37%), ЗАО (15%) и САО (13%). По-прежнему на офисном рынке Москвы превалирует спрос на Северное, Западное направление, поэтому левая часть Москвы выступает наиболее привлекательными площадками для девелоперов.

Распределение нового строительства 2023-2026 гг. по административным округам

59% объема строительства приходится на зону ТТК-МКАД. Локация по-прежнему выступает важнейшим параметром при выборе расположения офиса. Развитие московского транспорта может стать новой силой притяжения к объектам, сосредоточенным в ключевых пересадочных узлах Москвы. Спрос по-прежнему преобладает в центральной зоне, однако на фоне дефицита качественных офисных зданий на покупку, есть возможность привлечения интересанта уникальным ценностным предложением в неочевидных для него локациях.

Распределение нового строительства 2023-2026 гг. по кольцевым зонам Москвы

В структуре сделок наблюдается высокий спрос со стороны компаний с государственным финансированием. На фоне волатильности рынка качественный объект в собственности становится привлекательной инвестицией на длительный срок, позволяющей сохранить финансовые вложения. Кроме того, высокий интерес к мелким офисным блокам со стороны частных инвесторов стимулирует рост сделок купли-продажи.

На фоне повышенного интереса к приобретению объектов в собственность в предпочтительном способе реализации преобладает продажа. Доля предложений на покупку составляет порядка 75% от общего объема площадей в уже строящихся объектах. При этом на ранней стадии строительства есть возможность приобрести интересный объект по привлекательной цене.

Игорь Темнышев, партнер Nikoliers: «Важным стимулом для строительства новых бизнес-центров выступает высокий спрос как со стороны конечных пользователей, так и инвесторов – скопился большой отложенный спрос во время пандемии и СВО, который реализуется в 2023 году и продолжится в 2024-2025 гг. Учитывая сложившийся дефицит предложения и сохраняющийся спрос, офисное строительство остается в фокусе внимания девелоперов. Драйверами спроса выступают ИТ-компании, а также государственные структуры и компании из реального сектора экономики. Следует отметить, что плавный ввод новых объектов обеспечивает гармоничное встраивание в рынок нового предложения, не вызывая роста вакантности».

Ранее мы писали о том, что на территории «Большого Сити» ожидается еще порядка 1 млн «квадратов» офисной недвижимости.