На рынках большинства городов-«миллионников» выросла доля студий

В ходе совместного исследования аналитики премии Urban и bnMAP.pro зафиксировали симптоматичный тренд: в ряде крупнейших городов страны застройщики существенно нарастили долю студий на витринах. Это произошло за относительно короткий промежуток времени (с декабря 2022-го по июль 2023-го). Сильнее всего структура предложения изменилась на петербургском, новосибирском и краснодарском рынках.

Строительные компании, работающие в городах с населением более миллиона человек, все больше надежд возлагают на студии. На протяжении последних месяцев доля этого продукта росла в 10 из 16 российских мегаполисов.

«В контексте развития региональных рынков мы имеем дело с явно нездоровой тенденцией. Но за ней стоит объективная проблема: сокращение численности потенциальной покупательской аудитории. Реальные доходы населения не поднимаются, инфляционные риски усиливаются, требования по первому взносу становятся жестче, а ставки выше. Это все означает, что людей, способных купить недвижимость, будет все меньше. Чтобы хоть как-то смягчить негативный эффект, застройщики внедряют более мелкую нарезку квартир. У студий максимально широкий охват аудитории. Скажем, есть человек с небольшим бюджетом – на однокомнатную не хватит, на двухкомнатную тем более, а на студию хватит. И он принесет эту пусть и весьма скромную сумму застройщику. Не будь студий – не было бы притока этих минибюджетов», – комментирует генеральный директор премии Urban Ольга Хасанова.

Особенно интенсивно наполняются студиями рынки Санкт-Петербурга, Новосибирска и Краснодара. В перечисленных городах удельный вес этого предложения прибавил 5 процентных пунктов – до 27%, 24% и 15% соответственно. На воронежской витрине его пропорция сдвинулась с 12% до 15%.

Кроме того, указанный феномен наблюдается в ряде городов Урала. Так, в Екатеринбурге доля студий достигла 21% (плюс 4 процентных пункта с декабря 2022 г.). В пригородной зоне показатель удвоился. Если накануне новогодних праздников среднее содержание студий в местной экспозиции ограничивалось 6%, то к июлю оно равнялась уже 12%. Челябинск продемонстрировал рост на уровне 4 процентных пунктов (до 15%), Уфа – 2 процентных пунктов (до 14%). В Ижевске, который не принадлежит к числу «миллионников», но обладает развитой строительной индустрией, студии образуют 14% выборки, что на 3 процентных пункта больше декабрьских значений. Радикально сместились границы между различными типами жилья в окрестностях Перми. По сравнению с концом прошлого года доля двухкомнатных квартир здесь понизилась с 53% до 44%, трехкомнатных – с 15% до 8%. Одновременно представительство студий подскочило с 7% до 26%. Это связано с большим наплывом нового предложения. По состоянию на декабрь 2022 г. в обозначенной локации насчитывалась 1,0 тыс. квартир. К марту 2023-го выборка расширилась до 2200 лотов. Летом экспозиция ощутимо поредела, но все равно включала 1600 лотов, что соответствует емкости среднего областного рынка – например, смоленского, липецкого или вологодского. Вместе с тем, в самой Перми процент остался прежним (9 из каждых 100 квартир).

Для региональных центров на Волге характерна невысокая доля студий. Летний максимум был зарегистрирован в Ульяновске – 14% (в декабре 2022-го 11%). Однако в поволжских «миллионниках» девелоперы также поддержали общий тренд. На нижегородском рынке за счет студий формируется 9% предложения (плюс 2 процентных пункта), на казанском – 6% (плюс 2 процентных пункта), на волгоградском – 5% (плюс 4 процентных пункта).

Добавим, что в Москве и Московской области за исследуемый период сколько-нибудь заметных подвижек не выявлено. Удельный вес студий на столичной витрине стабильно находится у отметки 19-20%. Для Подмосковья устоявшаяся норма составляет 16-17%.

Ранее мы писали о том, что краткосрочная аренда студий в России подорожала на 15% за год.