Квартира на вторичном рынке быстрее всего окупится в Хабаровске, Тюмени и Челябинске

Аналитики компании «Жилфонд» составили рейтинг регионов, в которых инвестиции в жилье на вторичном рынке в 2023 году могут окупиться быстрее всего.

Запрос на то, какую квартиру и в каком регионе выгоднее купить сегодня, стал особенно популярным. На фоне волатильности валют, инфляции и уменьшающихся возможностей для инвестирования такой способ используют для сохранения и преумножения накоплений. В компании «Жилфонд» посчитали, за сколько лет окупится вложение в объект вторичной недвижимости за счет сдачу в аренду. Средний размер инвестиций в квартиру здесь составляет от 1,8 млн рублей до 19 млн рублей, в зависимости от региона и типа квартиры. А срок окупаемости, если сдавать такую квартиру в аренду – от 10,5 до 33 лет.

Инвестиционная привлекательность жилой недвижимости на вторичном рынке состоит из двух основных параметров – прирост стоимости во времени и доходность от аренды. В рейтинге инвестиционной привлекательности вторичного рынка недвижимости от «Жилфонда» учитывались средняя стоимость квартиры, расходы на коммунальные услуги и средняя арендная ставка, аналитики посчитали усредненный вариант, при котором квартира сдается в аренду постоянно, без простоев, а расходы на коммунальные услуги берет на себя собственник.

За основу расчетов взяли среднюю стоимость самых ликвидных объектов в в 30 самых благоприятных по уровню жизни регионах РФ.

«Традиционно чем меньше квадратных метров в квартире, тем выше их цена, соответственно, тем выше оборачиваемость этого объекта, – рассказывает Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд». – А так как инвестиция подразумевает ходовой товар с высокой ликвидностью, в данном случае речь идет в основном про однокомнатные и двухкомнатные квартиры».

Таким образом, для расчетов аналитики выбрали средние цены на студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью от 25 до 50 квадратных метров , – такие квартиры составляют порядка 80% всех объектов в предложении в РФ и наиболее активно сдаются в аренду.

В топ-5 регионов с самыми быстрыми сроками окупаемости квартир оказались:

Хабаровский край: средняя стоимость квартиры до 50 квадратных метров здесь оценивается в 3,1 млн рублей; средняя арендная ставка в месяц составляет 30 700 рублей, расходы на к/у в месяц – порядка 6000 рублей. Окупаемость квартиры – 10,5 лет.
Тюменская область: средняя стоимость квартиры до 50 квадратных метров – 3,8 млн рублей, аренда в месяц – 31 000 рублей, расходы на к/у – 4800 рублей. Период окупаемости квартиры – 12 лет.
Челябинская область: средняя стоимость квартиры до 50 квадратных метров – 2,5 млн рублей, средняя аренда – 20 300 рублей, расходы на к/у в месяц – 4000 рублей. Срок окупаемости – 12,5 лет;
Свердловская область: средняя стоимость квартиры до 50 квадратных метров – 3,4 млн рублей, средняя арендная ставка в месяц — 27 000 рублей, расходы на к/у в месяц – 4600 рублей, срок окупаемости – 12,5 лет;
Республика Башкортостан: средняя стоимость квартиры до 50 квадратных метров – 3,1 млн рублей, средняя аренда – 24 000 рублей, расходы на к/у в месяц – 3700 рублей. Срок окупаемости – 13 лет.

В этих регионах доля окупаемости за счет аренды с вычетом расходов на коммунальные услуги составляет 7-10% в год.

Среди рассматриваемых регионов самые длительные сроки окупаемости квартир – от 22 до 33 лет – оказались в следующих субъектах РФ:

Санкт-Петербург: средняя стоимость квартиры до 50 квадратных метров – 7,4 млн рублей, средняя арендная ставка в месяц – 35 000 рублей, расходы на к/у в месяц – 6100 рублей. Срок окупаемости – 22 года;

Воронежская область: средняя стоимость квартиры до 50 квадратных метров – 3 млн рублей, средняя аренда – 15 000 рублей, расходы на к/у в месяц – 3800 рублей. Срок окупаемости – 22 года; 

Москва: средняя стоимость квартиры до 50 квадратных метров – 14,8 млн рублей, средняя аренда – 63 000 рублей, расходы на к/у в месяц – 9900 рублей. Срок окупаемости – 24 года;

Краснодарский край: средняя стоимость квартиры до 50 квадратных метров – 5,5 млн рублей, средняя аренда – 21 400 рублей, расходы на к/у в месяц – 4500 рублей. Срок окупаемости – 27 лет;

Республика Адыгея: средняя стоимость квартиры до 50 квадратных метров – 3,4 млн рублей, средняя арендная ставка в месяц – 12 200 рублей, расходы на к/у в месяц – 3800 рублей. Срок окупаемости – 33 года; 

В этих регионах доля окупаемости за счет аренды с вычетом расходов на коммунальные услуги составляет 3-5% в год.

«Важно, что данный рейтинг может помочь составить лишь примерное представление об инвестиционной привлекательности, а расчет окупаемости квартир с учетом стоимости и арендной ставки поможет выбрать регион для инвестиций с наибольшей вероятностью прибыли в моменте, однако, его не стоит воспринимать как прямое руководство к действию, – говорит Александр Чернокульский. – Как минимум потому, что ситуация на каждом локальном рынке индивидуальна, и постоянно меняется. В моменте мы можем рассудить, что квартира стоит 4 млн, а ее аренда — 30 тыс., и регион выглядит комфортным для жизни, развивающимся, но все может измениться в течение буквально нескольких месяцев. Цены меняются под влиянием инфляции и локальных трендов — например, инвестиции в регион или крупное строительство. Кроме того, мы покупаем не просто квартиру, но и инфраструктуру вокруг нее, и ее развитие или не развитие влияет на стоимость в перспективе. Выбирая конкретный район для покупки квартиры с целью инвестирования, наиболее выгодно вкладываться в развивающиеся территории, так вы сможете приобрести жилье по более интересной цене сегодня, а через условные 5-10 лет, когда район обрастет инфраструктурой, продадите в разы дороже, получив при этом пассивный доход со сдачи квартиру в аренду за период владения. Лучше всего снижать риски от инвестиций при помощи диверсификации – покупка нескольких объектов недвижимости в разных регионах позволяет избежать существенного влияния локальных спадов арендной ставки или колебания цен на квадратный метр. Однако, не все могут себе позволить подобные затраты. Поэтому в России сегодня существуют инвестиционные паевые фонды, где люди вкладываются в сам вид инвестирования, заплатив за пай, а управляющая компания приобретает наиболее ликвидные объекты и занимается их сдачей в аренду и реализацией, чтобы обеспечить максимальную доходность для вкладчиков».

Ранее экономисты оценили стоимость недвижимости в «борщевых наборах».