Антон Баксараев («Вектор Проект»): Рынок складской недвижимости: на пороге бума

Сегмент производственно-складской недвижимости набирает темпы роста. Среди новых драйверов сегмента стремительное развитие маркетплейсов и логистики, открытие новых магистралей, связывающих пригороды с центром Москвы. О том, как инвесторы могут заработать на вложениях в складскую недвижимость, в авторской колонке, написанной специально для ЦЕГРА рассказал генеральный директор компании «Вектор Проект» Антон Баксараев.

Спрос на объекты складской недвижимости уже сейчас превосходит предложение.

Этот формат неожиданно быстро стал интересен сразу многим пользователям в связи с широким спектром возможностей его применения под склады, офисы, производственные площадки и даже шоурумы. Перебои в поставках вынуждают предприятия розничной торговли и поставщиков увеличивать остатки на складах. В связи с бурным ростом онлайн торговли, платформы переходят к складам большой площади. Не торопятся освобождать склады многие иностранные бренды. Условия аренды у некоторых из них таковы, что выгоднее дождаться окончания срока аренды.

Потенциал спроса не исчерпан

Формат молодой и оценить потенциальный объем спроса достаточно сложно. Согласно информации в CRE, потенциал спроса составляет примерно в 1-1,5 млн квадратных метров, а в перспективе до 10 млн квадратных метров. В этом году может быть построено 2,5 млн квадратных метров.

К современным складам предъявляются высокие требования. Строятся они не быстро, весь процесс строительства, начиная с проектирования и заканчивая сдачей готового проекта заказчику, может занять порядка двух лет. С учетом объема новых объектов, строительство которых идет, можно предположить, что примерно через 2-3 года на рынке может наметиться стабилизация предложения. Пока же спрос на склады и стоимость аренды будут расти, а арендодатели диктовать свои условия.

Лидеры формата

Мы занимаемся всей размерной сеткой помещений под склады и можем констатировать, что заполняемость существующих объектов приблизилась к 95%. Освобождающиеся склады уходят практически моментально.

Вакантных предложений складов малой площади (500-1500 квадратных метров), одного из самых популярных форматов, на арендном рынке практически нет.

Маркетплейсы строят склады «под себя». Многим компаниям намного выгоднее строить склады или покупать готовые, чем брать в аренду. Кроме того, ритейл нуждается в больших помещениях (от 80 000 квадратных метров) и с современными коммуникациями. Например, у онлайн-гипермаркетов на складах работают люди, поэтому современная система вентиляции во всех помещениях одно из обязательных требований.

Ввиду небольшого объема вакантных предложений, активно растет спрос на площади, находящиеся в активной фазе строительства. Складов, находящихся в удобном расположении от основных въездов в столицу, почти нет. Идет строительство складов по Симферопольскому, Киевскому, Калужскому шоссе, М4 Дон, М11, а также вдоль транспортных магистралей, близких к ЦКАД.

В преддверии запуска скоростной магистрали М12, активно идет строительство складов по Новорязанскому шоссе. Эта локация располагает большим потенциалом развития именно для складской недвижимости. Стоимость аренды на готовые склады в этой локации уже взлетела и несмотря на это практически все объекты сданы.

Скорость развития высокоскоростных магистралей, объездных дорог позволяет продвигаться вглубь Подмосковья. Сокращение времени пути до Москвы дает возможность рассматривать новые удаленные локации для строительства складов и распределительных центров. Однако дефицит площадок, подходящих для застройки, будет расти на фоне импортозамещения и локализации предприятий.

Доходность для инвесторов

Управляющие компании начали предлагать возможность вложений в сегмент складской недвижимости с доходностью около 20-22% годовых в рублях на срок до пяти лет. Это очень хорошие условия по сравнению со многими финансовыми инструментами. К тому же, спрос на склады стабилен по сравнению с жилой и торговой недвижимостью.

Выгодно также строить склады для последующей сдачи объектов в аренду или для реализации. В начале года строительство склада обходилось порядка 50-70 тысяч рублей за квадратный метр, а вот продать складское помещение через 1-2 года можно по цене 120 тыс. рублей за квадратный метр.

Дробление больших складов на блоки по 1000-1500 квадратных метров с целью последующей продажи также очень рентабельно. Маржа в этом случае достигает 50%.

Автор: Антон Баксараев