Ваш метраж очень важен для нас: тихая революция на рынке жилья

Площади квартир в новостройках катастрофически уменьшаются, да так, что впору говорить о наступлении новой эпохи «хрущевок». По подсчетам экспертов за последние 10 лет метраж среднестатистического жилья сократился чуть ли не вдвое. Мелкая нарезка в жилых комплексах спровоцировала перенаселение в некоторых городских локациях и привела к созданию так называемых «человейников».

Считается, что это ответная реакция девелоперов на изменение конфигурации спроса, который заметно упал, причем ситуацию не спасает даже льготная ипотека. Впрочем, имеется и ряд других причин, влияющих на квартирографию в современном строительстве. Что на самом деле происходит с метражами квартир и к чему нам готовиться? С этим вопросом ЦЕГРА («Центр Градостроительного Развития») обратился к экспертам рынка недвижимости.

В начале были «хрущевки»

История свидетельствует, что период минимализма в строительстве жилья мы уже проходили. Пятиэтажное наследие часто представляет грустную картину, поэтому люди так остро реагируют на любую информацию о сокращении квадратных метров в современных проектах.

Однако нынешнему поколению не стоит забывать, что все послевоенное время перед государством стояла острая задача по значительному улучшению качества жизни народа, который проживал в трущобах, бараках и деревенских избах. С появлением индустриального домостроения люди были рады любому метражу, даже самому скромному. К тому же в СССР, как известно, жилье выдавали бесплатно.

Тренд на большие квартиры сформировался в 1990-2000 гг., когда на смену советскому типовому подходу к планировкам квартир пришли индивидуальные, но далеко не всегда рациональные решения, считавшиеся признаком достатка и гордостью покупателя. По данным компании «Метриум» с момента окончания эпохи строительства «хрущевок» и до недавнего времени размер вводимого жилья в стане планомерно рос. Впервые эта тенденция была обнаружена в столице.

Еще пять лет назад средневзвешенная площадь квартир и апартаментов в московских новостройках составляла 66,9 квадратного метра, а в III квартале 2019 года достигла пиковых 72,7 «квадратов». Однако с того момента началось снижение. По итогам 2020 года средняя площадь жилья равнялась 65,8, а к концу 2021 года уменьшилась до 58,8 квадратного метра. В течение 2022 года показатель просел еще на 7% – до 54,2 «квадрата».

Маленькие растут, большие – уменьшаются

«Тем не менее даже после урезания метража современные квартиры все еще заметно больше советских аналогов, – отмечает Ольга Хасанова, генеральный директор Urban Awards. – Так, в 1990 году средняя площадь однокомнатных квартир составляла 36-38 квадратных метров, сейчас около 40, двухкомнатных – тогда 51-52, сейчас 57-59, трехкомнатных – тогда 67-69, сейчас 80-82».

Более того, по мнению Алексея Шарова, коммерческого директора компании «Риверхаус» параллельно сокращению площадей среднестатистических квартир идет процесс увеличения квадратных метров в минимально допустимых лотах. В частности, «супер-маленькие» квартиры сейчас уже не пользуются высоким спросом. Если в 2017-2018 годах люди рассматривали студии в 19-20 и даже 9-12 квадратных метров как вариант решения своей жилищной проблемы, то сейчас стало ясно, что разместиться с комфортом на такой площади проблематично. Ее можно использовать лишь в качестве арендного бизнеса для посуточной сдачи, поэтому формат судий остается, но постепенно укрупняется до размеров полноценной однокомнатной квартиры. Так, например, в проекте бизнес-класса площадь студий обычно начинается от 44 «квадратов». А в демократичном сегменте («стандарт» и «комфорт») чаще всего предлагаются варианты от 25 до 30 квадратных метров.

Тем не менее, последние исследования аналитиков портала «Авито Недвижимость» свидетельствуют, что процесс оптимизации еще не закончен. Недавно они опубликовали топ-5 городов с максимальным уменьшением площади квартир за минувший год. Самое сильное сокращение зафиксировано в Сочи (-16%). За городом-курортом следуют Москва (-15%), Саратов (-13%), Воронеж (-7%) и Уфа (-7%).

Причины очевидные и невероятные

Уменьшение квартир обусловлено, прежде всего, снижением покупательской способности населения, говорят эксперты. Это первое. Кроме того, сокращению поспособствовала доступная ипотека (!) и это второе. Казалось бы, благодаря субсидируемым государством и застройщиками кредитным программам покупать жилье стало выгоднее, чем арендовать. Однако даже с ипотечным обременением у подавляющего большинства россиян есть возможность приобрести только самые доступные лоты. Соответственно, увеличение объема экспозиции маленьких квартир соответствует запросам покупателей. Есть и третья причина уменьшения площади жилья в новостройках. Покупатели становятся рациональнее и не хотят переплачивать за лишние «квадраты».

«Со временем стало понятно, что лишние метры не дают желаемого удобства и комфорта. Длинные коридоры только занимают площадь, которую при другой планировке можно было бы использовать под нужные функции (например, кабинет или игровая), а в комнате многоугольной формы сложно сделать оптимальную планировку пространства и удобно расставить мебель», – рассказывает Елена Комиссарова, генеральный директор Группы компаний «БЭЛ Девелопмент».

По ее словам, дополнительные метры отражаются и на высоких коммунальных расходах, которые привязаны к общей площади. В результате уже в 2015-2018 гг. при планировках жилья застройщики стали сокращать площадь квартир, делая акцент на зонировании для создания комфортного пространства.  В первую очередь такой тренд пришел в проекты массовой застройки, сейчас тенденция на сокращение площадей в пользу функциональности и четкого зонирования наблюдается и в более высоких сегментах, включая премиальный.

Между тем Петр Кирилловский, директор департамента развития продукта ГК «ФСК» отмечает корреляцию изменения средней площади и структуры семьи. «Уменьшение площади также связано тем, что в семье стало меньше детей, чем раньше», – утверждает эксперт и приводит любопытные факты из истории западных стран, где рынок недвижимости существует значительно дольше, чем в РФ.

В качестве примера он берет Скандинавию. До Второй мировой войны лоты в жилых домах здесь были крупнее, как и площади комнат, но при этом там проживала большая семья с детьми. Ближе к 80-м годам появилась тенденция к структуре евроформата, за счет чего произошло уменьшение лота, спальни стали меньше, выделилось единое пространство гостиная-кухня. На планировки повлияло то, что комната стала в большей степени местом проживания не семьи, а конкретного человека.

Примерно тоже самое происходит и в России, но с опозданием на 20 лет. Желание людей сепарироваться от родственников и иметь жилье в собственности сильнее, чем потребность в большой площади, считает Петр Кирилловский. Ради этого они готовы даже жертвовать комфортом.

По большей части к нынешним индивидуалистам относятся молодые и одинокие россияне, готовые приобрести небольшие квартиры в крупных городах в качестве временного жилья. Для них сравнительно низкие ипотечные ставки в сочетании с доступной ценой на компактную квартиру – это возможность купить пусть и небольшое, но собственное жилье вместо аренды.

Между тем, Алексей Шаров не исключает, что в дальнейшем мы увидим новый запрос на увеличение площадей. Однако речь не идет о повторении пройденного. Скорее, это будет некий новый концептуальный виток. Например, следствием пандемии и повсеместного распространения формата удаленной работы уже зафиксирован запрос на отдельные комнаты, которые можно оборудовать под полноценный рабочий кабинет. При этом важным условием остается наличие экономических предпосылок – роста покупательской способности людей.

От студии до «человейника» – один шаг

Очевидной причиной, по которой уменьшаются площади современных квартир, многие эксперты также назвали удорожание строительства. Иными словами, застройщики пытаются с помощью оптимизации квадратных метров снизить стоимость лотов и тем самым стимулировать спрос потребителя. Однако это чревато последствиями – перенаселением отдельных районов в городах и созданием так называемых «человейников», со всеми вытекающими проблемами по обеспечению новых локаций инфраструктурой, дорогами и социалкой.

«Уменьшение площади строящихся квартир, засилие недорогих студий в новых проектах, почти всегда сопряжено с повышением плотности застройки, – подтверждает Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). Соответственно, в отдельных локациях крупных городов увеличивается нагрузка на социальную, коммунальную и транспортную инфраструктуру».

В то же время сейчас девелоперы реализуют в основном комплексные проекты застройки, во всяком случае в Москве, которые включают создание всех необходимых условий для жизни, а не только квадратные метры на продажу, отмечает эксперт. По его мнению, это позволит избежать проблем с увеличением плотности застройки.

Кроме того, есть проекты, с небольшими площадями квартир, но они не приводят к появлению так называемых «человейников», поскольку сами по себе являются камерными и полностью обеспечены всей сопутствующей инфраструктурой. В качестве примера можно привести ЖК «Любовь и голуби» – это компактный и во всех смыслах уютный проект с развитым ритейлом на первых этажах домов.

Появление «человейников» зависит от общей концепции и финмодели проекта, считает Алексей Шаров. Если ЖК ориентирован на массовый спрос по минимальной цене, то в любом случае это будет проект с большим количеством квартир на маленьком участке земли. Тогда о большой парковке и разнообразной инфраструктуре можно забыть. Если же проект ориентирован на комфортное проживание и качественные характеристики, то он не будет «человейником» даже при снижении средней площади лота. Естественно, в этом случае цена не будет минимальной по рынку.

Между тем, некоторые эксперты склонны полагать, что тенденция мельчить жилье более характерна для Московского региона. И намекают на неизбежную территориальную сегрегацию. То есть, чем ближе к центру города, транспортным и культурным центрам, тем нарезка квартир будет мельче, особенно в бизнес-классе, уточняет Петр Кирилловский.

«Безусловно «человейники» как явление имеет место быть, но, я надеюсь, что их станет меньше, так как покупатель предъявляет все больше требований к комфорту проживания на территории жилого комплекса и к его инфраструктуре, а девелоперы считывают этот запрос и стараются ему соответствовать», – делится с CUD.NEWS Александр Леушин, основатель и генеральный директор строительного холдинга «Сенатор».

По его словам, холдинг уже сегодня создает эстетическую и безопасную жилую среду для жизни людей. Эта задача решается за счет строительства среднеэтажных проектов с оптимальными площадями и приемлемым количеством квартир.

Впрочем, перекладывать всю ответственность только на девелоперов было бы не совсем справедливо. По словам Михаила Фельдмана, управляющего партнера ГК «Садовое кольцо» по Башкортостану, многое зависит и от государства. Власти обязаны строго следит за качеством застройки в стране, поэтому могут просто не выдать разрешение на строительство в перенаселенных районах или местах, где нет школ, детских садов, больниц, а также имеются проблемы с инфраструктурой.

Квартира с европейским акцентом

В связи с сокращением площадей квартир меняются не только планировочные решения, но и даже конструктив домов. Самым известным и востребованным вариантом эксперты единогласно назвали европланировки. На российском рынке они появились в средине 2000-х годов.

«Европланировка подразумевает объединение кухни с гостиной и приводит к уменьшению нефункциональных площадей, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). – Таким образом, она удешевляет жилье, что и служит основной причиной ее популярности».

Кроме того, девелоперы сейчас стараются расширить площадь остекления, чтобы визуально увеличить пространство. Даже в новостройках комфорт- и бизнес-класса стали появляться окна нестандартных размеров, включая окна в пол. Если раньше к большим поверхностям остекления покупатели относились скептически, то сейчас тенденция изменилась – панорамы дают дому больше света, воздуха, а современные технологии сохраняют тепло и позволяют легко обогревать помещение.

Кстати, европланировки подразумевают два окна в зоне кухня-гостиная и большую площадь этой зоны. Спальни же стремятся к минимальному размеру (в бизнесе – 12-15 квадратных метров, а в комфорт-классе – 10-12). Крайне популярны стали квартиры с увеличенным числом мест для хранения, чтобы не захламлять пространство, это теперь абсолютная необходимость, плюс большее число санузлов, мастер-блок, особенно в бизнес-классе (когда к спальне примыкает гардеробная, отдельный санузел или и то, и другое).

«Это лоты, применительно к которым понятие «комнатность» заменено «пространством» – с возможностью функционального зонирования, – уточняет Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine).

Покупателям нужен готовый продукт со своей концепцией и философией, поэтому они ожидает функциональности и от общих мест пользования – отсюда колясочные, кладовые, зоны для встреч с гостями, ресепшн, где можно выпить чашку кофе или арендовать место для переговоров. Новые востребованные стандарты жилья – это также безбарьерная среда, двор без машин, шаговая доступность магазинов, кафе, бытовых сервисов, наличие соседских клубов, подземной парковки или паркинга на прилегающей территории.

Парадоксы ценообразования

Среди причин, вызвавших тенденцию к увеличению количества небольших квартир многие эксперты называют падение спроса мол, чем дешевле лот, тем его быстрее купят. Однако известно, что чем меньше в квартире квадратов, тем дороже цена каждого из них. И чем просторнее жилье, тем дешевле метр. В результате, возникает парадокс: квартира уменьшается в размерах, но не становится дешевле.

«Действительно квадратный метр в студиях и «однушках» обойдется покупателям дороже, чем в двухкомнатных и трехкомнатных квартирах, потому что даже в бизнес-классе они наиболее востребованы. К тому же, маленькие квартиры чаще продаются с отделкой от застройщика», – подтверждает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».

Однако больше всего стоит «квадрат» в четырехкомнатных квартирах. По словам эксперта, это связано с тем, что подобных лотов сравнительно немного, но есть тонкая прослойка клиентов, заинтересованных именно в таком жилье. Так, в проектах бизнес-класса студии и однокомнатные квартиры реализуются по средней цене 433 000 рублей за квадратный метр, двухкомнатные – 415 000, трехкомнатные – 420 000, а четырехкомнатные – 443 000.

Между тем, цены за квадратный метр различной площади отличаются не так сильно, чтобы однокомнатная квартира вдруг стала дороже двухкомнатной в той же новостройке. А покупателей обычно интересует именно полная стоимость жилья. Здесь нужно понимать, что стоимость формируется из множества факторов, а сегодня, из-за внешнеполитической ситуации, мы наблюдаем удорожание стройматериалов и комплектующих, увеличение стоимости рабочей силы и т.д. Поэтому эксперты склонны говорить не об увеличении, а напротив, о снижении стоимость квадратного метра в малогабаритных квартирах, примерно на 10-12%.

Автор: Виталий Простаков